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[부동산 투자] AS-IS 상태로 주택 판매

주택매매에 관해 상담을 원하는 발렌시아의 한 손님에게 전화가 왔다. 건평은 약 2500스퀘어 피트. 방 4개, 화장실 3개와 넓은 마당을 가진 단독하우스였다. 손님이 집을 산 지는 약 15년 정도. 아이들이 모두 학교 기숙사로 떠나고 부부 둘이서 살기에는 넓었다. 이들은 집을 팔고 가까운 인근에 타운 홈을 살 것이라고 했다. 단, 현재 이 주택을 새로 수리하거나 바꾸지 않고 있는 그대로, 즉 ‘AS-IS Condition’ 상태로 팔길 원한다고 했다.   AS-IS 조건이란 부동산 매매 시 매도자가 주택의 하자를 숨기거나 속이지 않되, 현 상태 그대로 판매하는 것을 의미한다. 즉, 매수자는 집을 꼼꼼히 살펴보고 확인한 후 계약을 체결해야 하며, 이후 발생하는 문제에 대해 매도자는 책임지지 않는다. 집주인들은 번거로운 수리 과정 없이 빠르게 집을 매각하고자 AS-IS 조건을 선택하는 경우가 많다. 다만, 이런 경우 주택 상태에 따라 주택 가격을 낮춰야 할 수 있다.     위 손님이 의뢰한 주택은 1985년도에 건축돼 눈에 띄는 업그레이드가 거의 없는 상태였다. 가격만 적절하다면 시장에 내놓은 지 한 달 만에 매매가 쉽게 이루어질 수 있는 지역이었지만 이 주택은 업그레이드가 전혀 없는 수준이었다. 낡은 집의 상태에다 정원도 관리가 안 돼 잔디가 거의 사라져 흙바닥이 보였다. 의뢰인은 15년 전에 살 때도 지금의 상태와 거의 비슷했다고 했다.     이러한 상태로 AS-IS로 팔기를 원하면 주택 가격을 내려야 한다. 현재의 집의 상태가 바이어가 집에 입장하는 순간 마음에 들만한 상태가 아니기 때문이다. 바이어가 이 집을 사려고 하는 중요 포인트를 만들어야 한다. 이러한 상태로 매매할 시 그 포인트는 주위 시세에 비해 ‘상당히 낮은 가격’ 밖에는 없다.     그렇지 않다면 기본적인 업그레이드를 진행해야 한다. 작은 업그레이드만 진행해도 AS-IS로 집을 판매할 수가 있다. 일반적으로 마룻바닥, 라미네이트 마루, 카펫, 그라나잇카운터톱, 스테인리스 부엌 기기, 페인트 등이다. 더 자세하게 덧붙이자면, 핸디맨 정원관리사, 내부 인테리어 업자를 불러 기본적인 전체 업그레이드를 진행해야 한다. 부엌 기기를 스테인리스로 바꾸고 그라나잇카운터톱을 들여와야 한다. 정원의 잔디를 새로 깔고 몇 그루 정도의 나무를 심는 것이 좋다. 집 전체 페인트칠을 하고 마룻바닥 혹은 카펫으로 업그레이드해야 한다. 불필요한 가재도구는 모두 버리고 집안을 정리하고 가구 배치를 새로 하는 것이 좋다. 부담이 된다면 경미한 수리를 하는 것도 방법이다. 예를 들어, 페인트칠, 낡은 도어 손잡이 교체 등이 있다. 이렇게 해야 바이어가 집을 보러 왔을 때 환하고 깨끗한 실내를 보고 구매를 결정하게 된다. 1~2만 달러의 투자로 5~6만 달러의 이익을 얻을 수 있다.     ▶(661)373-4575 제이슨 성/ 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 IS 주택 주택 상태 주택 판매 주택 가격

2024-08-14

[부동산 이야기] 주택 구매 후에 해야 할 것들

최근 바이어의 경우 주택 가격이 높은데도 매물은 부족하고 모기지 이자율이 많이 올라 지난 어느 때보다도 내 집 마련이 어렵다. 그리고 힘든 과정을 거쳐 내 집 마련에 성공했다면 이때 해야 할 할 일들도 만만치 않다. 그러면 주택 구매 후에 주택 소유주가 해야 할 일들을 알아보자.   일반적으로 바이어는 에스크로가 시작되면 바로 주택 상태를 점검하는 홈 인스펙션을 한다. 외부 전문업체에 의뢰해 주택에 결함이 없는지 등 상태를 확인하여 결과에 따라 주택 구매 계약을 취소하기도 한다. 그러나 실질적으로 주택의 전반적인 상태를 파악하여 셀러에게 수리비를 요청할 수도 있어 바이어에게 꼭 필요한 과정이다. 또 바이어가 주택을 구매하고 나서 수리해야 할 것들을 알아볼 수도 있다. 홈 인스펙션 보고서를 보고 수리 계획을 만들어 효율적으로 주택을 관리할 수 있다.   에스크로가 끝났다면 보안상 바이어는 바로 내부로 통하는 주택의 모든 출입문에 자물쇠를 교체해야 한다. 차고 문의 리모컨도 가능하면 새것으로 교체하는 것이 좋다. 감시 카메라가 장착된 스마트 초인종을 설치한 집이 많은데, 이것도 먼저 사용하던 계정을 해지하고 새 계정으로 바꾸는 것이 좋다.   집주인의 이름으로 모든 유틸리티 서비스를 신청해야 한다. 셀러가 3일 정도의 여유를 두고 유틸리티 서비스를 중단하도록 배려를 하지만, 생활에 필요한 전기, 수도, 가스 등 각종 유틸리티 서비스를 미리 연결해야 한다. 에스크로를 마감하기 전에 전 주인이 언제 유틸리티 서비스를 끊을 것인지 반드시 확인하고 끊기기 전 새로 서비스를 연결해야 입주에 수월하다.   동시에 화재를 예방하기 위해 ‘회로 자동 차단기(Circuit Breaker)’의 위치를 확인해야 한다. 이 차단기는 집안 각 공간으로 연결되는 전류를 차단하는 안전장치인 데, 차단 스위치가 여러 개로 나누어져 있다. 과전류나 합선 발생 시 차단기의 내부 스위치가 회로를 자동으로 차단한다. 각 스위치 옆에다 작은 스티커를 붙여놓으면 편리하다.   그리고 가주를 비롯한 여러 주에서 주택 거래 시 화재경보기와 일산화탄소 경보기 설치를 의무화하고 있다. 새집으로 이사한 뒤 이들 경보기가 작동하는지 바로 점검해야 한다.   한편 새로 집을 사면, 대부분 셀러로부터 '홈 워런티(Home Warranty)'를 받는다. 홈 워런티는 주택 시설이나 가전제품에 고장이 발생하면 수리 또는 교체비를 보상하는 일종의 주택 관리 보증 프로그램이다. 일반적으로 주택 매매 시 셀러가 바이어에게 1년 치 보증 계약을 들어주고 그 뒤부터는 필요하다면, 주택 소유주가 매년 계약을 연장할 수 있다. 다만 보상 범위나 수리 요청 절차 등 계약 내용을 자세히 알고 있어야 고장 발생 시 적절한 수리 서비스를 받을 수 있다. 에스크로가 끝날 때 에스크로 오피서를 통하여 홈 워런티 계약서를 다른 서류들과 함께  받을 수 있고, 홈 워런티 회사 웹사이트를 통해서도 내용을 확인할 수 있다. 그 외에 우편물의 분실을 막기 위하여 주소변경을 해야 하는데, 이는 연방우정국(USPS) 웹사이트(usps.com)에서 할 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 구매 주택 구매 주택 상태 주택 소유주

2023-09-13

[부동산 가이드] 인스펙션

지난 몇 년 동안 셀러가 유리한 마켓이다 보니 오퍼를 인상적으로 쓰기 위해 인스펙션 조건을 없애고 주택 상태 그대로 사는 경우가 많았다.     지역에 따라 다르겠지만, 요즘 부동산 경기가 주춤해지면서 오퍼를 쓸 때 인스펙션 조건을 다시 넣는 경우가 많아졌다.     어떤 집도 완벽하지 않다. 새집이라도 들어가 살게 되면 크고 작은 문제를 발견하게 된다. 그래서 바이어는 꼭 인스펙션에 참석해 인스펙터로부터 인스펙션 결과를 현장에서 직접 듣기를 조언한다.   인스펙션에서 주로 다루는 요소는 냉난방 시스템, 배관과 전기, 지붕, 인슐레이션, 벽과 천장, 바닥과 창호 및 문짝, 구조와 안전, 수영장 등이다. 하지만 배관, 덕트, 하수도, 지붕, 수영장 등은 접근이 용이하지 않아 별도로 이 분야 전문가로부터 인스펙션을 받기를 권한다. 또한 건축한 지 오래된 주택 경우 납, 석면, 메탄가스가 있는 주택 자재를 사용할 가능성이 있으므로 이를 확인하기 위해서도 전문 회사를 고용해서 조언을 얻어야 한다.   일반적으로 바이어나 에이전트가 발견할 수 있는 것, 가령 주방기구가 잘 작동하지 않거나 카페트와 페인트가 벗겨지는 것처럼 비전문가가 볼 수 있는 것들은 중요하지 않다. 적은 비용으로 간단히 고치거나 리모델링을 할 수 있기 때문이다. 우선주의 깊게 봐야 할 대목이 워터데미지인데 원인과 그 이후 어떻게 고쳤는지를 확인해야 한다.     한편 자세히 집 내부를 살펴보기도 해야 하지만 멀리 떨어져서 주택을 보는 것도 필요하다.     예를 들면 주택이 지진이나 기초 공사 부실로 기울어져 있는지를 확인해야 한다.  주택을 지을 때 그레이딩을 하고 그 위에 집을 짓는데 이것을 제대로 하지 않아 주택이 약간 기운 경우가 종종 있다. 또한 문이나 창문이 제대로 닫히지 않는다든지 또는 주택 외벽의 스타코가 심하게 금이 가 있다든지 하면 집 구조 문제 여부를 판단해야 한다.     이외 마당에 물이 잘 빠지는지, 지붕 상태가 양호한지, 담벼락이 단단히 서 있는지도 확인한다.   방이나 거실을 퍼밋 없이 개축 또는 증축했을 경우 그 이음새를 잘 봐야 한다.     예를 들어 한인타운 유닛 경우 증축, 개축이 많은데 방을 더 늘릴 때 그 이음새 부분에 금이 생겨 물이 새거나 바닥이 서로 수평으로 맞지 않아 재공사를 해야 하는 경우가 있다. 그뿐만 아니라 퍼밋이 없을 경우 철거를 해야 하거나 개축 시 퍼밋 비용으로 상당 금액을 지불해야 하므로 반드시 확인해야 한다.   만약 셀러가 집 고친 것들을 알렸다면 수리한 영수증이나 인보이스를 요청해 받는다. 만약 보험을 통해 고쳤다면 보험회사에서 보내온 서류들을 셀러로부터 받아 에이전트와 잘 살펴야 한다.     인스펙션은 집을 사는 바이어뿐만 아니라 셀러 쪽에서도 필요하다. 주택을 팔기 위해 시장에 내놓기 전 문제 소지가 되어 매매가 어려워지는 것을 막기 위해 미리 인스펙션을 하기도 한다.   ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 데미지 주택 주택 상태 주택 자재 주택 외벽

2022-06-22

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